網絡整理2019-06-26 02:58熱度:

房地產嚴監管!房企融資風控線全面抬升

  房地產嚴監管!房企融資風控線全面抬升

  “對銀行而言,這類窗口指導一直都存在,一般由相關部門直接下達到總行。比如去年底,國家發改委就曾對房地產企業的資產負債率有過明確要求,超過85%不能進行境外發債。”談起近期的融資監管,張宇說。

  張宇是一家商業銀行負責對公業務的資深工作人員。5月底,坊間傳出一則監管部門將收緊部分房企公開市場融資的消息,隨之而來的,是一份被暫緩公開市場融資業務的企業名單,碧桂園、恒大、融創、招商、陽光城、金地、旭輝等房企均分列其間。

  張宇第一時間從網上關注到這份名單,不過他稱,目前尚未看到這份名單下發。在一家國有銀行負責開發貸業務的鄭旭(化名)這些天也同樣與同事討論到這份名單,“我們目前還沒收到正式的窗口指導,但接下來如果碰到名單中的房企申請貸款,我們會小心一點,仔細權衡。”

  無論是新一輪土地拍賣熱潮,還是熱點城市樓市的大幅回暖,抑或是高杠桿擴張的房企,每一個行業變化背后預警的多維度風險,正引發一場“查漏補缺”的嚴監管。

  6月20日,大連銀保監局發布行政處罰信息,工行大連分行因貸后管理不到位,導致個人質押貸款流入房地產被罰款30萬元。今年以來,上市房企群體受到了歷史鮮見的交易所高密度問詢。從地方政府到交易所,再到金融監管層,管控嚴令持續“打補丁”,層層筑牢房地產行業的風險防控線。

  層層筑牢風控線

  時隔一年半,泰禾集團董事長黃其森終于現身媒體的視野。他率領的泰禾,曾以“地王收割機”和“院子”系豪宅產品聞名,但過去一段時間卻因資金鏈問題站上輿論風暴中心。

  2015-2016年是這家閩系房企的高光時刻,在深圳、杭州、佛山、廈門等多個一二線城市的公開招拍掛市場上,泰禾屢屢奪下高價“地王”。黃其森為此匹配的另一動作是,與100多家金融機構合作,“誰給的利率低,我就給誰做。”

  但2016年下半年起,房地產市場遭遇調控加碼,激進囤下的高價地塊去化艱難;隨后地產金融又面臨“控制杠桿”的嚴監管。“從2016年下半年到現在,不要說拿地王,公開市場我幾乎都不去了,這幾年就靠合作、并購了。”黃其森說。

  “攻城略地”的背后,向來離不開融資“輸血”。泰禾在拿地戰略上的前后改變,是過往四年土拍市場及融資環境的折射,也是企業經營風險的一個觀察維度。

  從2019年4月份開始,房地產市場又掀起新一輪土拍熱潮。中原地產研究中心發布的數據顯示,截至6月17日,全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億元,同比上漲了20.7%,杭州、蘇州、天津、武漢等熱點二線城市在這一輪賣地中領跑。

  房企拿地的勢頭更是有增無減,截至5月20日,已經有31家房企拿地過百億,其中13家拿地甚至超過200億元。

  房地產融資規模小幅上升是此輪土拍升溫的一個主要原因。國家統計局數據顯示,今年1-5月份,房地產開發企業到位資金66689億元,同比增長7.6%。

  張宇所在的銀行,房地產大類的貸款占比高達50%-60%。“上半年還未結束,我們行房地產類貸款已經爆表。這導致我們下半年的房地產大類貸款額度進一步縮減,只能重點推非房類貸款了。”他表示。

  越來越多維度的風險點被暴露到聚光燈之下,盡管始終處于嚴監管狀態,但從地方政府到交易所再到監管層,還是層層著手,進一步筑牢房地產內部那道風險防控線。

  “高價地”和“掃貨王”

  “土地潮”與“高價地”之于房企,就像第一張多米諾骨牌。以泰禾為例,過去連續七年,其經營活動產生的現金流量凈額均為負數,買地等經營支出常年大于當年項目銷售回款。

  在這樣的大背景下,無論是地方政府、交易所,還是監管層,他們的重拳出擊都是有的放矢。比如,為了應對這一輪土拍中頻頻出現的“高價地”和“提前鎖定地塊”常態,短短一個月間,蘇州、東莞等城市先后對土拍游戲規則“打補丁”。

  而“近期在公開市場拿地活躍的房企”以及“高價地”,也是上述監管部門收緊部分公開市場融資的兩大對象。

  事實上,金融機構對這兩大對象的警覺并非剛剛開始。按照規定,無論是商業銀行、還是信托機構,對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。因此,這兩類金融機構所針對的房地產貸款必須以項目為單位。

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